基本案情：

2010年，正处于恋爱期间的小高与小顾以116万元的价格购买了一套商品房。小高先期支付了26万余元购房首付，并与小顾一同向银行申请了90余万元贷款。可就在购房后不久，两人却因感情破裂而分手。新房没有办理产权登记，也一直处于空置状态。

由于双方就房屋分割问题未能达成一致，因而小高向嘉定区法院提起诉讼。

审理经过：

庭审中，小高表示愿意以房屋诉讼时的价值为基数，按照双方各自的出资比例，给予小顾2万2千余元的折价款，房屋产权归小高所有，剩余贷款也由其清偿。但小顾认为房屋系双方共同购买，预告登记信息也显示该房屋为两人共同共有，因此不同意按照出资比例分割。小顾提出了两个方案，一是由其补偿小高20万元，取得房屋产权，二是由小高向其支付补偿款20万元，房屋归小高所有。后经法院释明，双方主张均由对涉案房屋产权的分割变更为对涉案房屋的《商品房预售合同》中权利、义务的分割。

经法院审理查明，截止2013年7月，小高除支付房屋首付款26万余元外，还偿付了贷款本息16万余元，而小顾仅偿付贷款本息1万5千余元。诉讼期间，法院根据小顾的申请，委托评估机构对涉案房屋价值进行了评估，经评估，该房屋在评估时的价值为142万余元。

法院认为，系争房屋的预告登记虽记载权利人为小高、小顾，共有人及共有情况为共同共有，但双方在预售合同中并未约定共有的性质，该房屋目前也未办理产权登记，且小高与小顾之间不具有家庭关系，因此认定双方对于共有的性质约定不明确，根据法律规定，应认定系争房屋为小高、小顾双方按份共有。

系争房屋购买时，双方为恋爱关系，现双方关系破裂，共有系争房屋的基础丧失，因此小高、小顾要求分割房屋的权利义务，法院予以支持。根据法律规定，对按份共有财产的分割，有协议的，按协议处理，没有协议的，根据各自的出资额确定。本案中，从双方出资情况来看，小高对于房屋的贡献大于小顾，且自2011年11月起，房屋贷款均由小高一人偿还，因此确定系争房屋的权利义务归小高所有，小高应根据出资比例给予小顾相应份额的折价款。

由于系争房屋尚有贷款未偿还，故应以房屋价值与贷款余额的差额为基础，考虑双方各自偿还的贷款本金及支付的首付款计算出资比例予以分割。小高同意给付的2万2千余元已高于小顾根据出资本金可获得的折价款，因此法院予以照准。

最终法院判决小高、小顾与房产公司签订的《商品房预售合同》中买受人的权利、义务由小高享有，贷款由小高归还，小高应向小顾支付房屋折价款2万2千余元。

律师分析：

针对恋爱期间共同出资购房，之后又因双方分手而引发的房屋所涉权利、义务分割问题，有几个容易产生误解，需要引起注意的地方。

一、 关于双方的共有关系

诉讼中当事人往往以房屋系双方共同共有为由，要求照此方式进行分割。我国《物权法》第103条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。上述案例中涉案房屋的预告登记虽为男、女双方共同共有，但双方在预售合同中并未约定共有的性质、房屋直至诉讼时也未办理产权登记，因此双方对于共有的性质约定不明确，且男、女双方之间不具有家庭关系，因此应认定涉案房屋为双方按份共有。若已登记为共同共有，但因双方恋爱失败未能实现婚姻关系，购买婚房用于共同生活的目的不能实现，可认为共有基础丧失，法院也准予分割。

二、 关于分割的对象

在审判实践中发现，当事人的诉讼请求一般都是要求对房屋产权进行分割，但是分割房屋产权的前提是已经办理了房屋产权登记。在上述案例中，买受人实际尚未办理产证，因此在这种情况下无法分割房屋产权，只能对涉案房屋的《商品房预售合同》中的权利、义务进行分割。即由一方继受合同的全部权利、义务，从而可以在今后独立办理产权登记等手续，获得独立的房屋产权。同时合同权利、义务继受一方需向另一方支付相应的折价款。

三、 关于分割的其他必要条件

当事人往往以为只要男、女双方就分割问题达成共识即可，事实上，对于涉及贷款的房屋，除购房人内部同意分割外，还需要经过抵押权人银行、合同相对方开发商的同意。在双方共同作为贷款人的情况下，一旦对合同的权利、义务进行分割，一方将不再承担还款义务，此时银行需要就另一方的贷款资质进行重新评定。因此法院在案件处理时需要征询银行是否同意由合同继受方独自偿还贷款的意见。此外，由于分割涉及对《商品房预售合同》合同主体的调整，后续办理房屋产证时也需房产开放商予以配合，因此在案件处理中还应当征询合同相对方即房产开发商的意见。

四、 关于折价款的计算

我国《物权法》第104条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。实践中也存在这样的误区，即认为归还的贷款利息也应当视作出资，但事实上利息并非出资，应视为一种融资成本。假设双方购买一售价200万的房屋，一方以100万现金形式支付首付，剩余100万由另一方以银行按揭贷款方式支付，虽然支付按揭贷款的一方实际需要支出的本息远远不止100万，但在认定双方出资时，仍认为双方各出资一半。