基本案情：

两年前，恋人小王和小沈计划共同出资买房，为今后组建家庭做准备。看房、签合同、付首付、办理贷款，一切进展得十分顺利。很快，两人便成为房主，并办理了房屋预告登记手续，房屋的预告登记为小王、小沈共同共有。

然而不久后，小王和小沈的感情却产生了隔阂，黯然分手之余，先前共同出资所购房屋的分割问题也困扰着两人。因双方几经协商未达成共识，故小沈向法院提起诉讼，请求法院判令由其承担房屋的《商品房预售合同》中买受人一方的权利、义务，小王则应协助自己办理抵押变更登记手续以及房地产登记手续，同时小沈也愿意给予小王相应的经济补偿。

审理经过：

庭审中，双方对涉案房屋的首付款出资情况以及后续贷款归还情况等均相互认可。涉案房屋合同价为130万余元，首付款38万余元，其中小沈支付3万元，小王支付35万余元；贷款90余万元，借款人均为小沈，但两人都实际负担了部分还款义务，经法院核算，小沈共偿还贷款本金3万余元，小王共偿还贷款本金4万余元。

然而有关房屋的增值部分如何分配，双方则产生了较大争议。经法院委托评估，涉案房屋的市场价值为150余万元，较合同价增值20余万元。小沈认为在分割增值部分时应将全部贷款均视作其出资，由此其可获得增值部分约73%的份额。而小王则认为，应当以双方的实际出资（首付、本金加利息）为依据，按比例分割增值部分，由此其应当享有增值部分约79%的份额。

法院经审理认为，小沈、小王与开发商签订房屋预售合同时为恋爱关系，以共同组建家庭为目的而共同出资购房，现双方因感情破裂而分手，共有房屋的基础丧失，故双方在《商品房预售合同》中的权利义务依法可予分割。小沈提出由其来承受合同中买方的权利、义务，小王予以认可，且银行作为抵押权人、贷款方明确无需小王承担还款义务，故法院对小沈的该项请求予以支持。

既然合同中买方的权利、义务归小沈了，即意味着小沈可将房屋产权办理至其一人名下，那么小王就涉案房屋的权利可取得的折价款应如何确定呢？法院认为应综合考量双方购房的背景、出资情况以及对涉案房屋的实际贡献大小加以确定。双方的出资应当以支付的首付款及归还的银行贷款本金累加计算，支付的贷款利息不应计入出资。对于小沈主张的因其为贷款的借款人，90余万元贷款应视为其出资的意见，法院认为该贷款尚未还清，且其中部分贷款为小王归还，故不予认可。本案中，小沈出资6万余元，小王出资39万余元，但考虑到贷款的借款人为小沈一人，且贷款金额较大，故酌定房屋增值部分分割比例为小沈、小王分别占35%和65%。

法院最终判令涉案房屋的《商品房预售合同》中买受人的权利、义务由小沈享有、承担，银行贷款由小沈归还，小沈应给付小王折价款56万余元。

律师分析：

针对恋爱期间共同出资购房，之后又因双方分手而引发的房屋所涉权利、义务分割问题，有几个容易产生误解，需要引起注意的地方。

一、 关于双方的共有关系

诉讼中当事人往往以房屋系双方共同共有为由，要求照此方式进行分割。我国《物权法》第103条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。上述案例中涉案房屋的预告登记虽为男、女双方共同共有，但双方在预售合同中并未约定共有的性质、房屋直至诉讼时也未办理产权登记，因此双方对于共有的性质约定不明确，且男、女双方之间不具有家庭关系，因此应认定涉案房屋为双方按份共有。若已登记为共同共有，但因双方恋爱失败未能实现婚姻关系，购买婚房用于共同生活的目的不能实现，可认为共有基础丧失，法院也准予分割。

二、 关于分割的对象

在审判实践中发现，当事人的诉讼请求一般都是要求对房屋产权进行分割，但是分割房屋产权的前提是已经办理了房屋产权登记。在上述案例中，买受人实际尚未办理产证，因此在这种情况下无法分割房屋产权，只能对涉案房屋的《商品房预售合同》中的权利、义务进行分割。即由一方继受合同的全部权利、义务，从而可以在今后独立办理产权登记等手续，获得独立的房屋产权。同时合同权利、义务继受一方需向另一方支付相应的折价款。

三、 关于分割的其他必要条件

当事人往往以为只要男、女双方就分割问题达成共识即可，事实上，对于涉及贷款的房屋，除购房人内部同意分割外，还需要经过抵押权人银行、合同相对方开发商的同意。在双方共同作为贷款人的情况下，一旦对合同的权利、义务进行分割，一方将不再承担还款义务，此时银行需要就另一方的贷款资质进行重新评定。因此法院在案件处理时需要征询银行是否同意由合同继受方独自偿还贷款的意见。此外，由于分割涉及对《商品房预售合同》合同主体的调整，后续办理房屋产证时也需房产开放商予以配合，因此在案件处理中还应当征询合同相对方即房产开发商的意见。

四、 关于折价款的计算

我国《物权法》第104条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。实践中也存在这样的误区，即认为归还的贷款利息也应当视作出资，但事实上利息并非出资，应视为一种融资成本。假设双方购买一售价200万的房屋，一方以100万现金形式支付首付，剩余100万由另一方以银行按揭贷款方式支付，虽然支付按揭贷款的一方实际需要支出的本息远远不止100万，但在认定双方出资时，仍认为双方各出资一半。