湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院

民事判决书

(2016)鄂0192民初3037号

原告:安某，男，汉族，1987年月日出生，住山东省莘县。
委托诉讼代理人:陈新明，湖北谦顺律师事务所律师。

被告:马某，女，回族，1992年月日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。
委托诉讼代理人:陈某，湖北某律师事务所律师。

第三人:武汉某房地产经纪有限公司，住所地:武汉市江岸区。
法定代表人:高某。
委托诉讼代理人:范某，该公司员工。
委托诉讼代理人:胡某，该公司员工。
原告安某诉被告马某、第三人武汉某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员黄某某适用简易程序进行审理。原告安某及其委托诉讼代理人陈新明、被告马某的委托诉讼代理人陈某、第三人武汉某房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人胡某到庭参加了诉讼。审理中当事人申请庭外和解至今未果。本案现已审理终结。
原告安某诉讼请求:1、判令解除原告与被告签订的《武汉市存量房屋买卖合同》;2、判令被告向原告返还购房定金2万元并支付其利息(利息按银行同期贷款利率计付，自2016年9月23日起至实际返还定金之日)，支付违约金182700元、鉴定费8700元，赔偿居间服务费11925元;3、判令被告向原告支付律师费、差旅费等共8000元;4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年7月20日，原被告及武汉某房地产经纪有限公司三方签订《居间服务合同》，原告支付居间服务费11925元，在武汉某房地产经纪有限公司居间服务下，原告于2016年7月20日与被告签订《武汉市存量房屋买卖合同》，从被告处购买坐落于武汉东湖新技术开发区流芳街房屋一套，合同第三条约定房屋成交总价79.5万元;付款方式和时间为:合同签订时支付购房定金2万元，银行贷款支付53万元，房屋过户时支付24.5万元。原告按合同约定于2016年7月20日合同签订时向被告支付购房定金2万元，于2016年8月10日通过银行的贷款审批。合同第八条约定:原被告应当在贷款审批通过之日起30个工作日内(即2016年8月11日起至2016年9月22日)办理房屋过户手续，乙方拒绝办理的，守约方有权解除合同并适用本合同第十条的约定。合同第十条约定:如被告违约，原告解除合同的，被告应向原告返还购房款并支付利息、支付房屋成交总价20%的违约金、赔偿房屋交易过程中发生的各项费用及其他损失。合同第十二条约定:因维权产生的费用，包括但不限于律师费、差旅费、鉴定费、评估费等，由這约方承担。现在被告以房地产市场涨价为由，拒绝办理房屋过户手续，已构成违约。故起诉要求判如所请。
被告马某辩称:1、因第三人武汉某房地产经纪有限公司已经促成双方签订房屋买卖合同，且已经生效，三方签订的《居间服务合同》已经履行完毕，《武汉市存量房屋买卖合同》中的违约金部分已经涵盖了实际造成的损失，原告要求被告偿还居间服务费没有法律依据;2、原告主张的违约金过高，根据最高院关于合同法解释的规定违约金不能超过合同约定的30%，原告没有证据证明其遭受的损失，被告主张的违约金应降至合理水平;3.原告主张的返还2万元定金及支付利息，该利息损失已包含在违约金中，不能另行主张，且其主张利息的时间节点错误，2016年9月23日双方并未实际解除合同，利息起算点不应于该日;4、律师费、差旅费被告不持异议，具体数额以法院核定为准。
第三人武汉某房地产经纪有限公司辩称:原被告双方是经过其签订合同，合同真实有效，其协助原被告双方在银行面签，贷款通过以后因被告原因不配合房屋权属转移登记导致交易无法进行，根据居间服务合同，非居间方不当导致交易无法进行的居间费不予退还，由违约方承担。
经审理查明:2016年7月20日，原告安某(乙方)、被告马某(甲方)与第三人武汉某房地产经纪有限公司(丙方)，签订了《居间服务合同》，该合同约定:在丙方居间服务下，甲乙双方于2016年7月20日签订了《武汉市存量房屋买卖合同》(以下简称:《买卖合同》)乙方应向丙方支付居间服务费11925元，甲乙双方签订《买卖合同》后，甲乙双方均认可本合同第二条约定的丙方居间服务已完成，甲乙双方应于签订《买卖合同》当日向丙方全额支付本合同约定的居间服务费;甲乙任何一方违反本合同第十条或《买卖合同》的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用，如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。该合同签订后，原告安某向第三人武汉某房地产经纪有限公司支付了居间服务费11925元。
同日，原告安某(乙方)与被告马某(甲方)经第三人武汉某房地产经纪有限公司(丙方)居间，签订了《武汉市存量房屋买卖合同》，该合同约定:甲方所出售房屋物业地址为武汉东湖新技术开发区流芳街，房屋建筑面积83.83平方米，该房屋所有权证号为:武房权证湖字第号，土地使用权证号为:武新国用(商2014)第号，该房屋未设定抵押;经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为79.5万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付购房定金2万元，乙方选择商业贷款，拟贷款金额53万元，具体批贷时间以银行审批为准;第一次，于房屋产权转移办理的当天，乙方向甲方支付24.5万元，资金通过自行交接方式划转;甲乙双方约定，办理银行贷款面签的时间为本合同签订之日起7个工作日内，任何一方逾期的，适用本合同第九条第(五)款的约定;若甲乙双方约定采取贷款方式支付房款的，甲乙双方最晚应于贷款审批通过之日起30个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;因一方原因致使守约方未能在本条第一款约定的时间内完成房屋所有权转移手续，经守约方催告后15日内仍不履行的，守约方有权单方解除合同，如守约方选择解除合同的，适用本合同第十条的约定;如乙方依照本合同的约定或法律规定单方解除本合同，应当以书面方式进行，本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金，如甲方逾期将乙方已经支付款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。因维权产生的费用，包括不限于律师费、差旅费、鉴定费、评估费等，由违约方承担。该合同签订后原告安某向被告马某支付了购房定金2万元。
2016年8月10日，原告安某以其本人名义申请办理购房商业贷款53万元获批。2016年10月18日，原告安某向被告马某发出书面解除《武汉市存量房屋买卖合同》通知书，内容为:其多次要求被告配合过户，但被告均拒绝过户，故依法通知被告解除双方签订的《武汉市存量房屋买卖合同》，并要求被告依据合同第十条的约定承担违约责任。诉讼中，经原告安某申请并缴纳评估费8700元后，本院委托武汉某房地产评估咨询有限公司对案涉房屋2016年7月20日、2016年10月18日的房屋价值进行评估，评估结果为:2016年7月20日案涉房屋总价78.7万元，2016年10月18日案涉房屋总价为96.97万元。
原告安某因处理房屋买卖事宜往返北京、武汉，支出差旅费306.5元，因处理本案诉讼事宜支出律师费6000元。
以上事实，有《武汉市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、购房定金收据、居间服务费收据、律师费票据、火车票、催告函、解除合同通知书、快递详情单、录音、证人证言、贷款业务申报审批表、房屋权属登记信息查询单等证据材料在卷佐证。
本院认为，原告安某与被告马某签订的《武汉市存量房屋买卖合同》及双方与第三人武汉某房地产经纪有限公司签订的《居间服务合同》均系各方当事人真实意思表示，均为有效合同，对相应各方当事人有法律约束力。两合同分别涉及买卖合同关系和居间合同关系，本案中只对买卖合同关系予以评判。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告马某要求涨价违反合同约定，是房屋买卖合同无法继续履行的主要原因，故被告马某为本案违约方。根据原被告双方签订的《武汉市存量房屋买卖合同》第八条第(二)的约定，因一方原因致使守约方未能在本条第(一)约定的时间内完成房屋所有权转移手续，经守约方催告后15日内仍不履行的，守约方有权单方解除合同;如守约方选择解除合同的，适用本合同第十条的约定;合同第十条第(二)款约定，如乙方依照本合同的约定或法律规定单方解除本合同，应当以书面方式进行，本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。原告安某2016年9月2日向被告马某发出催告面后，因被告马某拒绝按合同约定的房价出卖房屋，未继续履行案涉合同，故原告安某有权解除案涉《武汉市存量房屋买卖合同》，且该合同解除时间为原告安某发出的解除合同通知书到达被告马某之日即2016年10月18日。
案涉《武汉市存量房屋买卖合同》第十条第(二)款约定，本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金，如甲方逾期将乙方已经支付款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。第十二条第(二)款约定，因维权产生的费用，包括不限于律师费、差旅费、鉴定费、评估费等，由违约方承担。因合同约定房屋价款为79.5万元，2016年10月18日案涉房屋评估价为96.97万元，房屋差价为17.47万元，合同约定的违约金15.9万元低于履行合同后原告安某可获得的利益17.47万元，结合原告调增违约金的诉请，本院对其违约金按可获得的利益17.47 万元予以支持。故被告马某应向原告安某支付的款项如下:
1、购房定金2万元及利息，该利息从合同解除次日起的5个工作日后即2016年10月26日起按照银行同期同类贷款利息计算至实际支付完毕之日;
2、违约金，17.47万元;
3、居间服务费11925元，据实计算;
4.其他费用:律师费6000元，据实计算;差旅费306.5元，据实计算，对其他与维权无关的交通费不予支持。本项共计6306.5元。
综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和果合园进》第四十四条，第六十条，家几平三来，全先下:故，第一页十四来第一献、中华人民共和国货事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告安某、被告马某于2016年7月20日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》;
二、被告马某向原告安某返还购房定金2万元及支付利息(自2016年10月26日起按照银行同期同类贷款利息计算至实际支付完毕之日);
三、被告马某向原告安某支付违约金17.47万元，居间服务费损失1925元，律师费、差旅费损失6306.5元;本项合计192931.5元。
四、驳回原告安某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费5915元、评估费8700元由被告马某承担(诉讼费5915元、评估费8700元原告安某已预交，被告马某于本判决生效之日起十日内直接向原告安某支付诉讼费5915元、评估费8700元)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉论费用交纳办法》第十三条第一款第(一)项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称:湖北省武汉市中级人民法院，账号:开户行:。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉论费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员 黄某某

二0一八年四月二十六日

书记员 姜某